Anlegerwohnung kaufen.
Geprüfte Anlegerwohnungen aus dem IMMOXX.-Bestand — mit ehrlicher Netto-Rendite-Rechnung, allen Steuervorteilen und dem Rundum-sorglos-Service von der Auswahl über den Kauf bis zur Vermietung. In Graz, Wien und Linz.
Die Anleger-Sparte
Vorsorgen mit Substanz.
Eine Anlegerwohnung ist die greifbarste Form der Vorsorge: eine vermietete Eigentumswohnung, die Monat für Monat Mieteinnahmen bringt und langfristig an Wert gewinnt. Wir wählen die Objekte nach Vermietbarkeit aus, rechnen die Rendite netto — nicht nach Prospekt — und begleiten Sie durch alle Phasen: Konzept, Finanzierung, Kauf, Erstvermietung, laufende Betreuung.
Rundum-sorglos-Paket
Persönliches Veranlagungskonzept, Begleitung durch alle Phasen — von der Objektauswahl bis zur laufenden Vermietung. Alles aus einer Hand.
Ehrliche Netto-Rechnung
Realistische Marktmiete statt Prospekt-Miete, inklusive Leerstand, Rücklagen und Steuerwirkung. Erst wenn die Netto-Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf.
Bestand & Neubau
Geprüfte Objekte aus dem eigenen Bestand — vermietete Wohnungen mit sofortigem Ertrag ebenso wie Erstbezug mit voller AfA. Wir vergleichen beide Welten offen.
Seit 2003 am Markt
Über zwei Jahrzehnte Vermittlungserfahrung, eigene Standorte und ein Netzwerk, das Objekte kennt, bevor sie online gehen.
Was ist eine Anlegerwohnung?
Eine Anlegerwohnung ist eine Eigentumswohnung, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird. Der Ertrag kommt aus zwei Quellen: den laufenden Mieteinnahmen und der langfristigen Wertsteigerung der Immobilie. Der Begriff wird in Österreich weitgehend gleichbedeutend mit Vorsorgewohnung verwendet — gemeint ist dasselbe Modell: Sachwert statt Sparbuch, Mietertrag statt Nullzins, ein Baustein für die private Pensionsvorsorge, der sich über die Miete zu einem guten Teil selbst finanziert.
Der feine Unterschied im Sprachgebrauch: Als Vorsorgewohnung wird meist die neu errichtete Wohnung vom Bauträger bezeichnet, die als steuerliches Gesamtpaket (Kauf netto, Vorsteuerabzug, Prognoserechnung) verkauft wird. Anlegerwohnung ist der breitere Begriff und umfasst auch die vermietete Bestandswohnung — oft der bessere Einkauf, weil der Preis unter dem Neubau-Niveau liegt und der Mieter samt Mietvertrag schon da ist.
Warum gerade jetzt? Der Markt 2026
Nach der Zinswende 2022/23 haben sich die Kaufpreise in Graz, Wien und Linz stabilisiert, während die Mieten weiter gestiegen sind — die Schere ist zugunsten der Anleger aufgegangen. Gleichzeitig wird deutlich weniger neu gebaut: Die Fertigstellungen sinken seit 2024, die Mietnachfrage in den Universitäts- und Arbeitsplatzstädten bleibt hoch. Wer heute gut einkauft, vermietet in einen knappen Markt hinein. Die KIM-Verordnung, die die Kreditvergabe seit 2022 gebremst hat, ist Mitte 2025 ausgelaufen — die Banken orientieren sich weiter an ihren Eckwerten (rund 20 Prozent Eigenkapital), vergeben aber wieder flexibler.
Die Rendite: ein ehrliches Rechenbeispiel
So kalkulieren wir eine typische Anlegerwohnung — netto, nicht geschönt:
| Kaufpreis netto (ohne USt) | 235.000 € |
|---|---|
| + 20 % Umsatzsteuer | 47.000 € — bei Vermietung als Vorsteuer rückholbar |
| Kaufnebenkosten (GrESt 3,5 %, Grundbuch 1,1 %, Vertrag) | rund 23.500 € |
| Investition gesamt (netto) | 258.500 € |
| Monatsmiete (13,5 €/m² netto) | rund 607 € |
| Jahresmiete | 7.290 € |
| Bruttorendite (auf Kaufpreis netto) | 3,1 % |
| − nicht umlegbare Kosten, Rücklage, Leerstands-Puffer | rund 1.500 €/Jahr |
| Nettorendite (auf Gesamtinvestition) | rund 2,2 % + Wertsteigerung + Steuerwirkung (AfA) |
Je nach Stadt und Lage sind brutto 2,8 bis 4,5 Prozent realistisch — das obere Ende in Linzer und Grazer Einstiegs-Lagen, das untere in Wiener Innenbezirken mit dafür stabilerer Wertentwicklung. Was nicht funktioniert: Neubau zum Spitzenpreis mit einer Prognose-Miete 10 bis 15 Prozent über Markt. Genau diese Rechnungen decken wir vor der Unterschrift auf.
Die Steuervorteile im Überblick
- Vorsteuerabzug: Beim Kauf vom Bauträger sind 20 Prozent USt im Preis. Wer umsatzsteuerpflichtig vermietet (10 Prozent USt auf Wohnungsmieten), holt sich die Vorsteuer vom Finanzamt zurück — beim Beispiel oben 47.000 €. Voraussetzung: rund 20 Jahre Vermietung, sonst wird anteilig berichtigt.
- Abschreibung (AfA): 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr mindern das steuerpflichtige Mieteinkommen; für Neubauten der letzten Jahre gilt eine beschleunigte AfA in den ersten beiden Jahren.
- Werbungskosten: Kreditzinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Betriebskosten-Anteile und die AfA sind absetzbar — in den Anfangsjahren entsteht oft ein steuerlicher Verlust, der andere Einkünfte mindert.
- Prognoserechnung: Damit das Finanzamt die Vermietung anerkennt (keine Liebhaberei), muss innerhalb von rund 20 Jahren ein Gesamtüberschuss erreichbar sein. Wir liefern die Prognoserechnung zu jedem Objekt mit.
Steuerliche Angaben sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Beratung durch Steuerberater:in — auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu unseren Partnern her.
Finanzierung und Eigenkapital
Als Faustregel verlangen Banken rund 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten. Bei einer Anlegerwohnung um 250.000 € netto sind das grob 75.000 €. Die Miete trägt einen erheblichen Teil der Kreditrate; die Differenz ist der monatliche Eigenanteil, mit dem Sie real Vermögen aufbauen. Unser Finanzierungspartner rechnet Leistbarkeit, Fördermöglichkeiten und die optimale Kreditstruktur (Laufzeit, Fixzins-Anteil) kostenfrei durch.
In 5 Schritten zur Anlegerwohnung
- 1. Veranlagungskonzept: Ziele, Budget, Zeithorizont, Steuer-Situation — daraus entsteht Ihr persönliches Suchprofil.
- 2. Objektauswahl: Wir schlagen geprüfte Objekte aus dem Bestand vor — mit Netto-Rechnung und Prognoserechnung zu jedem einzelnen, auch Off-Market.
- 3. Finanzierung: Bankgespräche, Förder-Check, Kreditstruktur — begleitet von unserem Finanzierungspartner.
- 4. Kauf und Abwicklung: Kaufvertrag, Treuhand, Grundbuch, auf Wunsch USt-Registrierung für den Vorsteuerabzug.
- 5. Vermietung und Betreuung: Erstvermietung mit Bonitätsprüfung, Mietvertrag, Übergabe — und auf Wunsch die laufende Betreuung des Mietverhältnisses. Die Vorsorge arbeitet, nicht Sie.
Standorte
Anlegerwohnungen nach Stadt.
Graz
Die Uni-Stadt mit der besten Mischung aus Rendite und Sicherheit: vier Universitäten, rund 60.000 Studierende, Median um 5.400 €/m².
Wien
Der größte und liquideste Wohnungsmarkt Österreichs: drei Viertel der Haushalte mieten, der Zuzug übersteigt den Neubau Jahr für Jahr.
Aktuell sind in Wien keine passenden Objekte öffentlich verfügbar. Mit einem kostenlosen Suchauftrag erfahren Sie von neuen Anlegerwohnungen zuerst — oft noch vor der Veröffentlichung.
Linz
Der Vermietermarkt an der Donau: Industrie-Arbeitsplätze, JKU und Zuzug tragen die Nachfrage — bei den höchsten Bruttorenditen der drei Städte.
Aktuell sind in Linz keine passenden Objekte öffentlich verfügbar. Mit einem kostenlosen Suchauftrag erfahren Sie von neuen Anlegerwohnungen zuerst — oft noch vor der Veröffentlichung.
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Der größte Mietmarkt Österreichs — Liquidität und Wertstabilität.
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Mehr erfahren →Häufige Fragen
Anlegerwohnung kaufen.
Was ist eine Anlegerwohnung?
Eine Eigentumswohnung, die gekauft wird, um sie zu vermieten: Der Ertrag kommt aus den laufenden Mieteinnahmen und der langfristigen Wertsteigerung. Anlegerwohnungen sind ein klassischer Baustein der privaten Pensionsvorsorge — ein Sachwert, der sich über die Miete zu einem guten Teil selbst finanziert.
Was ist der Unterschied zwischen Anlegerwohnung und Vorsorgewohnung?
Inhaltlich meinen beide dasselbe Modell: kaufen und vermieten. Als Vorsorgewohnung wird meist der Neubau vom Bauträger mit steuerlichem Gesamtpaket bezeichnet, Anlegerwohnung ist der breitere Begriff und umfasst auch vermietete Bestandswohnungen — oft der günstigere Einkauf mit sofortigem Mietertrag.
Warum ist eine Anlegerwohnung netto günstiger?
Beim Kauf vom Bauträger sind 20 Prozent Umsatzsteuer im Preis. Wer die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet, bekommt diese Vorsteuer vom Finanzamt zurück — die Wohnung kostet damit effektiv den Nettopreis. Voraussetzung ist eine Vermietung über rund 20 Jahre, sonst wird die Vorsteuer anteilig berichtigt.
Welche Rendite bringt eine Anlegerwohnung?
Realistisch sind brutto 2,8 bis 4,5 Prozent, je nach Stadt und Lage: Grazer und Linzer Einstiegs-Lagen am oberen Ende, Wiener Innenbezirke am unteren — dafür mit stabilerer Wertentwicklung. Netto bleiben nach Kosten, Rücklagen und Leerstands-Puffer typisch 2 bis 3,5 Prozent plus Wertsteigerung und Steuerwirkung. Wir rechnen jedes Objekt einzeln und ehrlich durch.
Welche Steuervorteile hat eine Anlegerwohnung?
Vorsteuerabzug beim Neukauf (20 Prozent), Abschreibung von 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, absetzbare Werbungskosten (Kreditzinsen, Verwaltung, Instandhaltung) und in den Anfangsjahren oft steuerliche Verluste, die andere Einkünfte mindern. Zu jedem Objekt liefern wir die Prognoserechnung fürs Finanzamt mit.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlegerwohnung?
Als Faustregel rund 20 Prozent des Kaufpreises plus etwa 10 Prozent Nebenkosten — bei einer Wohnung um 250.000 € netto also grob 75.000 €. Die Miete trägt einen erheblichen Teil der Kreditrate. Unser Finanzierungspartner rechnet Ihre Leistbarkeit kostenfrei durch.
Kann ich eine Anlegerwohnung später selbst nutzen?
Grundsätzlich ja — mit steuerlichen Folgen: Wer vor Ablauf von rund 20 Jahren von der USt-pflichtigen Vermietung in die Eigennutzung wechselt, muss die Vorsteuer anteilig zurückzahlen, und die Vermietung muss bis dahin dem Finanzamt gegenüber als Einkunftsquelle bestanden haben. Wir zeigen Ihnen vor dem Kauf, welche Variante zu Ihrer Lebensplanung passt.
Graz, Wien oder Linz — wo kaufe ich am besten?
Graz bietet mit vier Universitäten und moderaten Einstiegspreisen die beste Mischung aus Rendite und Sicherheit, Wien die größte Marktliquidität und Wertstabilität, Linz die höchsten Bruttorenditen bei industriegetragener Mieternachfrage. Die ehrliche Antwort hängt von Budget und Ziel ab — genau dafür gibt es unser Veranlagungskonzept.
Welche Risiken hat eine Anlegerwohnung?
Leerstand, Mietausfall, Instandhaltung und Zinsänderung — alle vier lassen sich managen: Lagen mit konstanter Mieternachfrage, Bonitätsprüfung der Mieter, Rücklagen-Puffer in der Kalkulation und eine solide Kreditstruktur. Unsere Netto-Rechnung preist diese Risiken von Anfang an ein, statt sie wegzulassen.
Was umfasst das Rundum-sorglos-Paket von IMMOXX.?
Persönliches Veranlagungskonzept, Objektauswahl mit Netto- und Prognoserechnung, Begleitung bei Finanzierung und Kaufabwicklung, Erstvermietung mit Mieterauswahl und Bonitätsprüfung sowie auf Wunsch die laufende Betreuung des Mietverhältnisses — alles aus einer Hand, seit 2003.
Wie läuft der Kauf einer Anlegerwohnung ab?
In fünf Schritten: Veranlagungskonzept, Objektauswahl aus dem geprüften Bestand, Finanzierung mit unserem Partner, Kaufvertrag samt Treuhand und Grundbuch, dann Erstvermietung und Betreuung. Von der ersten Beratung bis zur vermieteten Wohnung vergehen typisch acht bis zwölf Wochen.
Kann ich eine Anlegerwohnung wieder verkaufen?
Ja, jederzeit — beim Gewinn fällt die Immobilienertragsteuer von 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn an, und bei USt-optimierten Wohnungen wird die Vorsteuer anteilig berichtigt, wenn die 20 Jahre noch nicht erreicht sind. Vermietete Wohnungen verkaufen sich gut an andere Anleger — auch dabei begleiten wir Sie.
Persönliche Beratung
Ihr Veranlagungskonzept – kostenfrei.
Budget, Ziel-Rendite, Steuer-Situation: In einem unverbindlichen Gespräch erstellen wir Ihr persönliches Veranlagungskonzept – und zeigen Ihnen passende Objekte, auch bevor sie online gehen. Rückmeldung binnen 24 Stunden.
