Neubau oder gebraucht?
Das Hochglanz-Vorsorge-Paket vom Bauträger oder die gebrauchte Wohnung mit Mieter drin? Wir haben beides hunderte Male gerechnet, und das Ergebnis ist unbequem für die Prospekte: Meist ist die gut eingekaufte Gebrauchtwohnung rentabler. Hier ist der ehrliche Vergleich — mit den Fällen, in denen der Neubau trotzdem gewinnt.
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Die Anleger-Sparte
Zwei Welten, eine Rechnung.
Der Neubau lockt mit USt-Vorteil, Erstbezug und Wartungsruhe — bezahlt wird das mit einem Quadratmeterpreis, der oft 20 bis 30 Prozent über dem Bestand nebenan liegt. Die Gebrauchtwohnung startet günstiger, liefert ab Tag eins Miete und lässt der Rendite Luft. Wir vermitteln beides und rechnen beide Wege offen gegeneinander — auch wenn das Ergebnis dem Verkäufer des teuren Pakets nicht gefällt.
Der Einkaufspreis entscheidet
Bestand handelt typisch 20–30 Prozent unter dem Neubau derselben Lage. Dieser Vorsprung trägt die Rendite über Jahrzehnte.
Miete ab Tag eins
Die vermietete Gebrauchtwohnung bringt ab der Schlüsselübergabe Ertrag — samt gelebtem Mietvertrag statt Prognose.
Was der Neubau wirklich bietet
USt-Vorteil, anfangs beschleunigte AfA, Energieeffizienz, Wartungsruhe — echte Vorteile, die den Preisaufschlag aber selten voll aufholen.
Wir rechnen beide Wege
Zu jedem Neubau-Angebot legen wir die Bestands-Alternative derselben Lage — dieselbe Netto-Systematik, ein ehrliches Ergebnis.
Neubau vs. Gebrauchtwohnung: der direkte Vergleich
| Neubau (Vorsorgewohnung) | Gebraucht (Bestand) | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Spitzenpreis der Lage, oft +20–30 % | deutlich günstigerer Einstieg |
| Umsatzsteuer | 20 % rückholbar bei USt-Vermietung | meist kein USt-Thema (Kauf von privat) |
| Miete | Prognose — oft 10–15 % über Markt angesetzt | gelebter Mietvertrag oder sofort marktfähig |
| Ertrag ab | Fertigstellung (bei Projekten: Wartezeit) | Tag eins |
| Abschreibung | AfA, anfangs beschleunigt möglich | 1,5 % AfA vom Gebäudewert |
| Instandhaltung | Jahrelang Ruhe, Gewährleistung | Rücklage & Zustand prüfen — eingepreist im Kaufpreis |
| Energie | Top-Standard, förderfähig | je nach Baujahr — Sanierung als Chance (Förderungen) |
| Typische Bruttorendite | 2,5–3,3 % | 3,3–4,5 % |
Dasselbe Budget, zwei Ergebnisse: das Rechenbeispiel
250.000 € Budget in Graz — einmal Neubau vom Bauträger, einmal sanierter Bestand:
| Neubau | Gebraucht | |
|---|---|---|
| Wohnfläche fürs Budget | 45 m² (5.550 €/m² netto) | 58 m² (4.310 €/m²) |
| Monatsmiete netto | 675 € (15,0 €/m², Erstbezugs-Bonus) | 785 € (13,5 €/m²) |
| Jahresmiete | 8.100 € | 9.420 € |
| Bruttorendite | 3,2 % | 3,8 % |
| Besonderheit | USt-Vorteil & Wartungsruhe | mehr Fläche, mehr Miete, Mieter oft inklusive |
Der Erstbezugs-Bonus bei der Miete gleicht den höheren Kaufpreis nicht aus: Die Gebrauchtwohnung liefert bei gleichem Budget mehr Fläche, mehr Miete und rund einen halben Prozentpunkt mehr Rendite — Jahr für Jahr. Auf 20 Jahre summiert sich dieser halbe Punkt auf zehntausende Euro. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen im Rechner durch.
Wann der Neubau trotzdem gewinnt
- Maximale Bequemlichkeit: Wer 20 Jahre keine Sanierungs-Entscheidung treffen will, kauft sich mit dem Neubau Ruhe.
- USt-Optimierung mit hohem Einkommen: Vorsteuerabzug plus beschleunigte AfA entfalten ihre Wirkung vor allem bei hoher Steuerlast.
- Energie-Regulatorik: Wer Sanierungspflichten kategorisch ausschließen will, ist im KfW-40-Neubau auf der sicheren Seite.
- Ausgewählte Projekte unter Marktpreis: Es gibt sie — Bauträger-Abverkäufe und Paketpreise, bei denen der Neubau plötzlich rechnet. Genau solche Gelegenheiten melden wir unseren vorgemerkten Anleger:innen zuerst.
Unser Fazit nach hunderten Vermittlungen
Die Rendite entsteht beim Einkauf, nicht beim Vermieten. Deshalb beginnt bei uns jede Empfehlung mit der Frage, was dasselbe Geld im Bestand derselben Lage kauft — und erst wenn der Neubau diese Gegenrechnung besteht, empfehlen wir ihn. Mag. Florian Kulterer investiert selbst in beide Welten, von der klassischen Bestands-Anlegerwohnung bis zum Airbnb-Apartment: Diese Praxis steckt in jedem Veranlagungskonzept.
Ich empfehle nichts, worin ich nicht selbst investiert bin — von der klassischen Anlegerwohnung bis zum Airbnb-Apartment. Hunderte vermittelte Wohnungen später weiß ich: Gewinnen tut, wer ehrlich rechnet.Mag. Florian KultererGeschäftsführer IMMOXX. · selbst breit investiert · seit 2003 am Markt
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Annahmen: 10 % Kaufnebenkosten, 15 % Miet-Puffer (Leerstand, nicht umlegbare BK, Rücklage), Annuitätenkredit. Schätzung — keine Finanzierungs- oder Steuerberatung.
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Die Rendite entsteht nicht beim Vermieten. Sie entsteht beim Einkauf.
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Häufige Fragen
Neubau oder gebraucht?.
Ist eine gebrauchte Anlegerwohnung wirklich rentabler als ein Neubau?
Meistens ja: Der Bestand handelt typisch 20 bis 30 Prozent unter dem Neubaupreis derselben Lage, die Mietdifferenz ist deutlich kleiner — es bleiben brutto oft 0,5 bis 1 Prozentpunkt mehr Rendite pro Jahr. Der Neubau holt das über USt-Vorteil und Wartungsruhe selten voll auf. Wir rechnen beide Varianten für Ihr Budget konkret durch.
Was ist der größte Fehler beim Neubau-Kauf?
Die Prognose-Miete zu glauben: Sie liegt oft 10 bis 15 Prozent über der Marktmiete, und mit realistischer Miete kippt manches Vorsorge-Paket unter die Bestands-Rendite. Wir prüfen jede Prognose gegen echte Vergleichsmieten.
Ist eine Gebrauchtwohnung nicht riskanter (Sanierung, Rücklage)?
Das Risiko ist real, aber prüfbar: Rücklagenstand, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Zustand von Dach, Leitungen und Aufzug zeigen es schwarz auf weiß — und gehören dann in den Kaufpreis verhandelt. Genau dafür gibt es unsere Kauf-Checkliste und die Objektprüfung.
Verliere ich beim Bestand den Umsatzsteuer-Vorteil?
Beim Kauf von privat fällt meist gar keine USt an — es gibt also nichts zu verlieren; der Vorteil des Neubaus ist dann nur der Vergleich netto zu netto. Relevant wird die USt-Optik erst beim Kauf vom Unternehmer. Wir stellen beide Preise immer vergleichbar.
Wie alt darf eine Anlegerwohnung sein?
Entscheidend ist nicht das Baujahr, sondern Zustand, Mietrechts-Regime und Haus-Substanz: Ein sanierter 70er-Jahre-Bau mit frei vereinbarem Mietzins ist oft das beste Anleger-Format. Beim Wiener Altbau vor 1945 begrenzt der Richtwert die Miete — das muss die Rechnung von Anfang an berücksichtigen.
Vermittelt IMMOXX. beides?
Ja — geprüfte Bestandswohnungen aus dem eigenen Portfolio ebenso wie ausgewählte Neubauprojekte. Gerade weil wir beides vermitteln, können wir ehrlich vergleichen: Wir müssen Ihnen kein bestimmtes Produkt verkaufen, sondern das rentablere.
Wie kauft Florian Kulterer selbst — Neubau oder gebraucht?
Überwiegend gut eingekauften Bestand — aus genau den Gründen auf dieser Seite: Der Einkaufspreis macht die Rendite. Neubau kommt in sein eigenes Portfolio nur, wenn er die Bestands-Gegenrechnung besteht. Nach diesem Maßstab prüfen wir auch jede Empfehlung an Sie.
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