Bauherrenmodell in Graz: Wie es funktioniert und für wen es sich lohnt

Das Bauherrenmodell zählt zu den steuerlich attraktivsten Formen der Immobilien-Veranlagung in Österreich. Dieser Ratgeber erklärt Funktionsweise, Vorteile und Risiken.

Was ist ein Bauherrenmodell?

Mehrere Investor:innen erwerben gemeinsam ein Sanierungs- oder Neubauobjekt und treten als „Bauherren" auf. Die Wohnungen werden anschließend vermietet. Anders als bei der Vorsorgewohnung investieren Sie nicht in eine fertige Einheit, sondern in die Entwicklung des gesamten Objekts.

Die steuerlichen Vorteile

Zentraler Hebel ist die beschleunigte Abschreibung des Sanierungs- bzw. Herstellungsaufwands sowie die Absetzbarkeit von Werbungskosten in der Vermietungsphase. Die konkrete Wirkung hängt von Ihrer persönlichen Steuersituation ab und sollte mit dem Steuerberater durchgerechnet werden.

Bauherrenmodell vs. Vorsorgewohnung

Worauf Sie achten sollten

Seriosität und Track Record des Bauträgers, realistische Miet- und Kostenkalkulation, Lage und Vermietbarkeit sowie die rechtliche und steuerliche Struktur. Genau hier setzt die Beratung an: IMMOXX. begleitet Anlage-Immobilien von der Auswahl bis zur Vermietung; aktuelle Bauherrenmodell-Projekte finden Sie auf der Projektseite. Beratung durch Wolfgang Stabauer, MBA.

Kleines vs. Großes Bauherrenmodell: Welches Modell passt zu Ihrem Steuerprofil?

Nicht jedes Bauherrenmodell ist gleich aufgebaut. Zwei verbreitete Strukturen:

Steuerersparnis konkret: Rechenbeispiel für Graz 2026

Als Orientierung, bei 1/15-AfA und einem Sanierungsanteil von 70 % der Investition (ohne Finanzierungshebel):

Richtwerte ohne Gewähr, keine Anlageberatung. Individuelle Steuerberechnung durch Steuerberater empfohlen.

Mietenpool & Exit: Was nach dem Bau passiert

Mietenpool: Nach Fertigstellung werden alle Mieteinnahmen gepoolt und anteilig ausgeschüttet — das eliminiert das Einzelwohnung-Leerstandsrisiko. Exit: Verkauf bilateral möglich, aber ohne organisierten Marktplatz. Steuerlich: Innerhalb von 10 Jahren nach Fertigstellung fällt ImmoESt (30 %) an; nach der Haltefrist ist Wertzuwachs in der Regel steuerfrei. IMMOXX. berät zu Timing und Exit-Strategie.

Wohnbauförderung Steiermark für Bauherrenmodelle

Projekte in der Steiermark können von der Sanierungsförderung des Landes (bis 40 % der Kosten), dem Bundesrenovierungsscheck (bis 50 % für Klimamaßnahmen) und Denkmalschutz-Förderungen (BDA) profitieren. Welche Förderungen für ein konkretes Projekt zutreffen, prüfen wir gemeinsam mit dem Projektentwickler vor Zeichnung.